Calculadora de hipoteca y cuadro de amortización

Cómo se calcula la cuota de una hipoteca

Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés, que se caracteriza por una cuota constante durante toda la vida del préstamo. Lo que cambia mes a mes es su composición: al principio la mayor parte se va en intereses y muy poco en amortizar capital, y esa proporción se va invirtiendo con los años. Por eso el cuadro de amortización es tan revelador.

La fórmula parte de tres datos: el capital prestado, el tipo de interés mensual —el anual dividido entre doce— y el número de cuotas. Con 180.000 € al 3,1 % a 25 años salen 300 cuotas de 862,97 €, y el total devuelto asciende a 258.892 €: casi 79.000 € solo en intereses. Ese número es el que conviene tener delante antes de firmar nada.

Qué pasa si amortizas anticipadamente

Aportar dinero extra permite elegir entre reducir cuota o reducir plazo. Reducir plazo ahorra bastante más en intereses, porque elimina directamente los últimos años del préstamo, que son los que más capital pendiente arrastran. Esta calculadora simula esa modalidad.

El efecto sorprende: sobre el ejemplo anterior, 100 € más al mes recortan tres años y ocho meses y ahorran unos 12.700 € en intereses. Cuanto antes se hace la aportación, mayor es el efecto, porque el interés se aplica sobre un capital pendiente que se reduce durante más tiempo.

Qué no incluye este cálculo

La cuota que ves es la del préstamo puro. A ella hay que sumar los seguros (hogar y, con frecuencia, vida) que la entidad vincula para bonificar el tipo, y los gastos iniciales de tasación y notaría. Tampoco contempla la revisión del tipo en hipotecas variables ligadas al euríbor: para esas, introduce el tipo actual y repite el cálculo cuando cambie. Ten en cuenta además que muchas entidades aplican una comisión por amortización anticipada durante los primeros años, limitada por ley pero no siempre nula. Esta herramienta es informativa y no constituye asesoramiento financiero.